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受困资金紧箍咒中小房企再遭生死劫

发布时间:2019-12-01 16:13:44 编辑:笔名

受困资金“紧箍咒” 中小房企再遭“生死劫”

严厉的房地产调控正加剧行业两极分化现象。一边是业绩逆势大增的地产龙头,一边是处于资金断裂边缘的大量中小房企。中国证券报日前调查发现,临近年底,二三线城市的部分中小房企生存状况堪忧,其面临的资金压力超过去年,或选择合作开发,或考虑卖掉项目,或不得不黯然出局。业内人士认为,大量中小房企被淘汰出局的情况难以避免,房地产行业集中度正加速提升,大型房企在市场中的主导地位逐步增强。 中小房企举步维艰 资金压力暂难化解 陈力(化名)是江苏省一家二级开发资质房地产公司的董事长,其经营的公司成立20年来已在多处成功开发楼盘,但在本轮楼市调控中,其在江苏盐城的一块地,连土地出让金都支付不了。有关部门近期一再催促付款,陈力资金缺口3亿元,他四处化缘,甚至找民间借贷求助。 有好项目时常常是缺资金。银行贷款手续繁杂需要时间,好的项目不能等,所以就找民间借贷,手续简单,谈好利率和还款周期很快就能拿到。陈力此次计划通过民间借贷过桥,但民间借贷现在也不容易拿到。资金持有者一听说借给地产商,全部摇头拒绝。 实在不行,就转让一个项目。陈力说,他的公司有一个项目,手续健全,转让价3亿元。但他现在并不打算对其所在省内的开发商圈子发布这个消息。 如果找本省的开发商,可能会给我其他的项目带来麻烦。陈力说,他们知道我要出让手续健全的项目,会怀疑我因为资金链断裂或什么别的重大问题而被迫拿出已到嘴的肥肉,恐怕会趁火打劫狠狠压价。 浙江的中小房企也面临巨大的资金压力。温州中瑞公园大地[最新消息 价格 户型 点评]公开信息显示,目前在售均价为3万元/平方米。温州市房管局旗下的房地产市场显示,当初开盘时该楼盘单价为6万元左右,降幅达50%。温州2010年的楼王置信原墅今年开盘,最初定价在万元/平方米,目前最低价为3万元/平方米。当地开发商透露,因为楼市低迷,该楼盘开发商为了回笼资金被迫降价。 不仅长三角地区的中小房企面临严峻考验,自去年开始,长沙、南京、嘉兴、安阳、鄂尔多斯等二三线城市的中小开发商携款跑路消息频现报端。仅长沙一地,就有多个开发商相继跑路。 跑路的做法,肯定是权衡过利弊的。温州一开发商表示,小企业如果想通过法律程序退出,不仅程序复杂、耗时耗力、成本高,且不一定能够达到预期效果。 业内人士认为,大多数跑路的中小开发商身上都背着上亿元的高利贷,有的高利贷是无法通过法律途径化解的。尤其是当企业面对很多债权人时,开发商为了自己的生路,宁愿选择跑路。 在楼市调控背景下,中小开发商资金链断裂几乎是必然的。中房信分析师薛建雄表示,三线城市的房地产开发门槛很低,通过各种门路都可以拿地融资,马上就能开发一个楼盘,甚至靠图纸和沙盘卖楼,拿预收款盖房。部分中小开发商可能只开发一两个项目,一旦在开发过程中任何一个环节出现问题,对开发商资金的影响是致命的。薛建雄表示。 两极格局加速演化 策略失误雪上加霜 在江苏省的江阴市,距离市中心40公里的长泾镇,在港上市房企佳兆业开发的住宅项目已经开始预售,而距离该项目不超过10公里的另外一个小镇,还有碧桂园开发的项目。 大企业都下乡了,我们这些小房企无论从规划还是管理、资金等方面,都无法和其竞争。江阴一本地开发企业负责人表示。 本轮楼市调控虽导致整个行业趋于低迷,但中小房企所受的影响显然大于大型房企。大型房企的销售业绩较好,比如,今年10月,龙头房企万科率先突破千亿元销售大关。与大型房企业绩逆市增长相反,大量中小房企业绩低迷,造成房地产业总体销售数据下滑。 从上市房企的数据来看,业绩分化现象也非常明显。链家地产市场研究部对A股87家排名在100名以外的中小上市房企研究发现,今年前三季度,上述87家房企仅实现营业收入540.56亿元,同比下降1.94%。而在同期,A股的地产龙头企业万科实现营业收入461.3亿元,同比增长57.4%。与动辄百亿元的销售额相比,多数中小房企前三季度的销售额在20亿元的规模以下,一些小型房企前三季度的销售额甚至不足亿元。在楼市调控导致行业整体利润率下降的情况下,强者愈强、弱者愈弱的两极分化格局表现得更加明显。 此外,部分中小房企生存堪忧,也有策略失误的因素。据了解,广州某在港上市房企正在筹划一笔重要融资,以缓解资金压力。该企业曾在2010年高价拿下广东某地的数宗土地,但在今年的销售阶段,由于土地成本过高,以及基础设施建设未能按时到位,导致项目一直处于滞销状态,造成资金链紧张。 近年来,不少房企未能把握好开发节奏,在市场向好时高价拿地,但在调控深化阶段,部分房企不得不采取高利贷等方式进行紧急融资,或通过出售项目求生,甚至选择退出房地产市场。 此前,绿城等大型房企因策略失误一度陷入资金链断裂的窘境,但很快获得融资而起死回生。业内人士强调,中小房企在抗风险方面有着天然的劣势,且品牌价值的欠缺导致企业在关键时刻难以获援手。在对形势判断失准、企业策略失误之时,中小房企更容易陷入困境。 调控加剧行业洗牌 三成开发商或出局 中小房地产开发商资金普遍吃紧,已是不争事实。 国际评级机构标准普尔解读中资地产商融资困局时曾表示,对中小房企而言,融资渠道非常有限,倒闭案例可能重现。标普在报告中称,今年将是楼市两极分化年,部分中小房企出局会让强者愈强。 今年下半年,昆明有两个房地产项目挂上了万科的招牌,一家是云上城,另一家是启鸿假日城市,由于两个项目的开发商资金紧张,不得已采取合作开发的模式。 目前寻找合作建设的中小房企很多,希望通过转让项目或合作,来缓解资金压力。宁波一开发商透露,如果主业不是房地产的企业,可以缩减或撤离房地产领域,抵御调控风险。但专一经营房地产开发的中小房企,尤其是对吞吃地王的中小房企来说,业绩就是生命,回款不及时,高息借款无法偿还,企业随时都可能垮掉。鸡蛋都放在一个篮子里,调控大锤一砸,无一幸免。 住建部部长姜伟新12日表示,坚持房地产市场调控政策不放松。业内人士表示,这给尚抱有幻想的开发商当头一棒。中小房企资金压力甚于去年,未来破产倒闭情形恐怕无法避免。随着调控长期化以及行业平均利润率的下降,房地产行业作为资金密集型行业的特性愈加凸显。那些项目偏少、资金规模偏小的中小房企将面临更大挑战,甚至有出局的危险。 兰德咨询此前发布的报告认为,未来5年,房地产企业数量将可能减少三成,其中减少的企业以中小房企为主。业内人士表示,如果限购政策继续严格执行,地产行业洗牌会更加彻底,三四线城市本土房企将被洗牌或逐渐边缘化。但值得注意的是,龙头开发商逐渐掌控地产话语权的同时,对于价格体系的影响力也在不断扩大,甚至形成一定区域可能会出现主导市场的局面。对购房者而言,这可能意味着议价空间收窄、价格选择范围变小。

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